12 mars
Nos projets à 10 ans
Comment programmer l'entretien, les réhabilitations lourdes et le renouvellement de son patrimoine quand la situation financière se tend ? Ces dernières années, le modèle économique des bailleurs sociaux s'est dégradé en raison de la hausse de nombreuses charges. Dans ce contexte, le rapprochement avec Polylogis pour mener à bien tous les projets de l'OAH s'avère opportun, déterminant et stratégique.
La gestion d'un patrimoine immobilier tel que les 6.000 logements de l'OAH nécessite d'avoir une vision à long terme. Cette vision, appelée Plan Stratégique de Patrimoine (PSP), qui s'établit pour les dix années à venir et prévoit les réhabilitations lourdes, constructions, démolitions et l'entretien plus courant, est mise à jour tous les 4 ans en moyenne.
Pour la période 2025-2034, l'OAH vient de faire valider à l'unanimité son PSP par son conseil d'administration du 19 février 2025. La précédente version prenait déjà en compte le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain dans lequel l'OAH s'investit depuis 2017 et la loi Climat et Résilience1. En revanche, deux nouveaux éléments modifient la donne en 2025.
Tout d'abord la dégradation du modèle économique des bailleurs sociaux. Le maintien de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), les hausses significatives des taux d'intérêts des emprunts (indexés sur le taux du Livret A) et des taxes locales (foncières), le plafonnement de l'Indice de Révision des Loyers (IRL), l'augmentation des coûts de l'énergie et de la construction ainsi que le nombre important de démolitions de logements liées au NPNRU, entament sévèrement les capacités d'investissement des bailleurs. L'OAH n'échappe évidemment pas à la règle. Sur les trois derniers exercices, les loyers perçus ont progressé de 7,4 % (+1,7 M€) alors que les taxes locales ont progressé de 26 % (+1,2 M€) et les intérêts d'emprunts de 163 % (+3,1 M€). Cette situation impacte les ressources de l'OAH, son autofinancement et donc, sa capacité de production.
C'est là que le deuxième élément, qui vient modifier le contexte du nouveau PSP de l'OAH, arrive à point nommé. Le rapprochement avec Logirep et Scalis, deux filiales du groupe Polylogis permet de conserver une vision optimiste de l'avenir de l'OAH et de l'évolution de son patrimoine. Les apports en trésorerie puis en fonds propres sur chacune de nos opérations de construction (15 % du montant de chaque opération) vont permettre de maintenir le niveau d'investissement nécessaire à l'entretien et au développement de notre parc.
266 M€ d'investissements en dix ans
En s'appuyant sur les analyses de l'attractivité, de l'état du patrimoine et des besoins techniques, voilà ce que prévoit le Plan Stratégique de Patrimoine 2025-2034 de l'OAH :
Au total, sur les dix ans, les investissements représentent un montant de 266 M€.
La gestion d'un patrimoine immobilier tel que les 6.000 logements de l'OAH nécessite d'avoir une vision à long terme. Cette vision, appelée Plan Stratégique de Patrimoine (PSP), qui s'établit pour les dix années à venir et prévoit les réhabilitations lourdes, constructions, démolitions et l'entretien plus courant, est mise à jour tous les 4 ans en moyenne.
Pour la période 2025-2034, l'OAH vient de faire valider à l'unanimité son PSP par son conseil d'administration du 19 février 2025. La précédente version prenait déjà en compte le Nouveau Programme de Renouvellement Urbain dans lequel l'OAH s'investit depuis 2017 et la loi Climat et Résilience1. En revanche, deux nouveaux éléments modifient la donne en 2025.
Tout d'abord la dégradation du modèle économique des bailleurs sociaux. Le maintien de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), les hausses significatives des taux d'intérêts des emprunts (indexés sur le taux du Livret A) et des taxes locales (foncières), le plafonnement de l'Indice de Révision des Loyers (IRL), l'augmentation des coûts de l'énergie et de la construction ainsi que le nombre important de démolitions de logements liées au NPNRU, entament sévèrement les capacités d'investissement des bailleurs. L'OAH n'échappe évidemment pas à la règle. Sur les trois derniers exercices, les loyers perçus ont progressé de 7,4 % (+1,7 M€) alors que les taxes locales ont progressé de 26 % (+1,2 M€) et les intérêts d'emprunts de 163 % (+3,1 M€). Cette situation impacte les ressources de l'OAH, son autofinancement et donc, sa capacité de production.
C'est là que le deuxième élément, qui vient modifier le contexte du nouveau PSP de l'OAH, arrive à point nommé. Le rapprochement avec Logirep et Scalis, deux filiales du groupe Polylogis permet de conserver une vision optimiste de l'avenir de l'OAH et de l'évolution de son patrimoine. Les apports en trésorerie puis en fonds propres sur chacune de nos opérations de construction (15 % du montant de chaque opération) vont permettre de maintenir le niveau d'investissement nécessaire à l'entretien et au développement de notre parc.
266 M€ d'investissements en dix ans
En s'appuyant sur les analyses de l'attractivité, de l'état du patrimoine et des besoins techniques, voilà ce que prévoit le Plan Stratégique de Patrimoine 2025-2034 de l'OAH :
- Le plan d'entretien : 4 M€ de maintenance (niveau esthétique, soit 400 K€/an) ; et 15 M€ (1,5 M€/an) de maintenance technique pour le gros entretien, les grosses réparations et le renouvellement de composants - qui porteront sur les opérations du coeur de ville d'Auxerre, les résidences Egriselles, La Bahia, Saint-Siméon et Jean-Garnier et du Dr-Marion à Tonnerre.
- Les réhabilitations : 41,7 M€ pour 1.004 logements. Les Rosoirs et Sainte-Geneviève sont intégrés dans ce programme. Mais d'ici 2030 par exemple seront concernées également La Chalifarde à Champs-sur-Yonne, la Fondation Demeaux à Gurgy, Merry-la-Vallée, la résidence Europe à Tonnerre ; et à Auxerre, les résidences Saint-Nicolas, Saint-Georges, Gouré 1 et 2, Saint-Gervais, Les Plattes, Colette, Piedalloues-Normandie et Les Clairions.
- Les démolitions : dans le cadre du NPNRU, il reste encore 302 logements à démolir dans les quartiers des Rosoirs et Sainte-Geneviève à Auxerre, pour un montant de 12,9 M€.
- Le développement du patrimoine : l'OAH projette la construction de 927 logements d'ici 2034, auxquels s'ajouteront 170 logements étudiants. L'investissement total programmé est de 192 M€. Pour cette production, l'OAH mobilisera 14,8 M€ de fonds propres, et bénéficiera du concours de LogiRep et Scalis à hauteur de 28,8 M€.
Au total, sur les dix ans, les investissements représentent un montant de 266 M€.
- La loi Climat et Résilience prévoit que les logements en classe énergétique G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 ; ceux en F ne pourront plus l'être au 1er janvier 2028 ; et ceux en E au 1er janvier 2034.
